signer un bail commercial

Bail commercial : les éléments clés du contrat. Bien négocier son bail commercial    
        
Avant de signer son bail commercial, le locataire doit prendre un certain nombre de précautions concernant la forme du contrat et, plus encore, les clauses qui y figurent.


LES PRECAUTIONS A PRENDRE
L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés

Le locataire ne bénéficie de la protection du statut des baux commerciaux que s’il est régulièrement immatriculé ou inscrit pour le fonds exploité dans les lieux. Si ce fonds est la propriété de plusieurs personnes, chacun des co-preneurs doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Cette règle vaut également lorsqu’il s’agit d’époux, dès lors qu’ils ne sont pas mariés sous le régime de la communauté : une double immatriculation est alors nécessaire. A défaut, si l’un des deux époux vient à décéder et qu’il est le seul immatriculé, le conjoint survivant, séparé de biens, ne pourra pas bénéficier du droit au renouvellement et devra quitter les lieux à l’issue du bail, sans indemnité d’éviction.

La forme du bail
Rien n’impose aux parties d’avoir un bail écrit. Ce contrat peut être simplement verbal. En pratique, il est néanmoins recommandé de rédiger un document afin d’être en mesure de prouver l’existence et le contenu du contrat. En cas de vente de l’immeuble dans lequel se trouve le local, un bail écrit permet au locataire de demeurer dans les lieux pendant toute la durée du contrat. Ce contrat n’est pas affecté par le changement de propriétaire. A l’inverse, en l’absence de bail écrit, le nouveau propriétaire peut expulser le locataire sans avoir à lui verser de dommages et intérêts.

Attention : pour bénéficier de cette sécurité, le bail doit avoir été rédigé par un notaire sous la forme authentique ou par les parties elles-mêmes, à condition qu’il ait été enregistré à la recette des impôts.

LES CLAUSES A NEGOCIER
Les parties disposent d’une grande liberté pour négocier et rédiger leur contrat de bail. Elles ont intérêt à insérer certaines clauses relatives à la durée du bail et à la répartition des charges et travaux, notamment.

La durée
Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans (exception faite des baux de courte durée). Les parties peuvent, si elles le souhaitent, prévoir une durée supérieure. Mais le locataire doit être conscient des conséquences de ce choix : un bail d’une durée supérieure à neuf ans ne bénéficie plus de la règle dite du "plafonnement" du loyer. Le propriétaire peut donc librement fixer le montant du loyer.

La répartition des charges et des travaux
Aucune disposition n’est prévue dans le Code de commerce pour déterminer la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Il appartient donc aux parties de préciser cette répartition dans le contrat de bail. C’est une précaution fondamentale pour prévoir l’étendue des engagements de chacune des parties et pour éviter un éventuel contentieux.

Plusieurs types de clauses peuvent être utilisés. Les plus courantes reposent sur le droit commun de la location selon lequel le bailleur s’acquitte des grosses réparations et des charges afférentes au droit de propriété (taxe foncière, assurance des murs). Le locataire est, quant à lui, tenu d’assurer le paiement des petites réparations, des dépenses de consommation courante (eau, gaz, électricité) et celles nécessaires à l’exploitation de son commerce.

Certains bailleurs proposent des clauses qui leur sont très favorables et qui ont pour effet de transférer l’essentiel des charges au preneur, quelle que soit leur nature. Ce type de répartition crée un véritable déséquilibre entre le propriétaire et le locataire, qui n’a alors qu’une solution : obtenir une contrepartie financière en négociant le prix du loyer. Dans la mesure où il assume toutes les charges et réparations d’un local qui reste la propriété du bailleur, il peut tenter d’obtenir une réduction de loyer.